一、营销计划的层次
■ 投资决策：土地的决策、收益回报的决策、产品价值的总构造
■ 战略规划：开发营销模式决策
市场定位
产品定位---- 产品的规划（3+1规划，实现价值的构造）
推案计划（分组团、分进度以及确定总均价）
■ 营销计划：A 销售计划
进度策略
价格策略
现场策略
组织策略
作业计划
B 现场计划
现场户外包装
售楼处包装
道具设计
样板房设计
C 传播计划
传播总精神
传播组团策略
传播进度总策略
广告、促销、展会、公关计划
各阶段方案
二、营销工作内容
■ 营销策划顾问
（1）市场分析
包括前期市场调研和推广中间定期调研
* 上海市场的宏观分析
* 上海市场的行业分析
* 区域市场的现状分析
* 区域市场的历史回顾和趋势分析
* 区域市场政策动态及对本项目一期的影响
* 区域市场的市政规划调研
（2）竞争对手分析
* 竞争楼盘扫描
* 潜在对手进入可能扫描
* 竞争供应量的分析
* 竞争对手的产品分析（房型、规划、土地价值、综合配套 ）
* 竞争对手的市场定位趋向（区域、目标对象群、时间点）
* 竞争对手营销情报收集（广告、价格、SP活动）
* 月度竞争动态情报
（3）消费者分析
* 消费者的两手资料分析
* 基准对手消费者的轮廊描述（社会特征、消费关注、消费心理）
* 对本项目的产品要素的观点（采用座谈会和问卷结合的方式进行）
* 本项目消费者资料分析报告
（4） 产品分析
* 本项目的土地价值分析
* 本项目周边环境分析（环境、配套、交通、教育、人文）
* 本项目产品总体方案的SWOT分析
* 本项目产品总体方案的USP分析
* 本项目产品单体（重点是主力房型）的SWOT分析
* 本项目产品单体（重点是主力房型）的USP分析
* 产品与竞争对手的价格基准分析
（5）产品咨询
* 列席产品规划的会议（总规、房型、立面、环境、智能化等）
* 对环境方案提出建议
* 对外部绿化带提出建议
* 对步行街提出建议
* 对大门入口提出建议
* 对社区小品雕塑群提出建议
* 社区物业管理提出建议
（6）战略分析与规划
* 营销SWOT分析
* 市场定位（对象、区域、动机、时机）
* 产品概念定位和组合
整体总精神
单体卖点归纳
产品组团概念
* 营销战略
总竞争战略思路
总推案分阶段策略
销售推广组团与控制策略
公关与宣传总策略
销售价格总策略
（7）营销推广项目的策划
* 各阶段推广主题策划
* 各阶段营销分析与总汇
* 各阶段市场动态分析与对策
* 各阶段客户总体分析与推盘策略
* 入市策划、强销策划、促进策划、盘整策划
■ 形象顾问
（1）企业形象推广
（2）本项目VIS（视觉识别系统）的设计
* 基础部分
* 应用部分（办公系统、指示系统、承品系统）
（3）现场包装系统
工地环境包装设计
* 围墙
* 广告牌
* 旗
* 绿化带方案提示
* 大楼包装
（4）售楼处室内外展示设计提示
（5）样板房装修风格概念设计提示
（6）精神堡垒设计
（7）社区文化建设咨询
■ 广告策划顾问
（1）品牌形象定位
（2）广告的战略组团计划
（3）媒体计划
（4）广告创意
* 主题制定
* 文案撰写
* 创意设计
（5）各种媒体的创意方案
* 报纸
* 杂志
* 广播
* 电视（构思）
* 户外广告
* 网络等其他新媒体
（6）销售道具的创意
* 现场道具
* 促销道具
* 各种印刷品的设计
（7）广告的执行
* 代理广告
* 印刷品的制作代理
* 其它广告的制作代理
（8）评估
* 一个月对广告效果进行一次评估
■ 公关活动的宣传策划顾问
（1） 公关活动的战略
（2） 公关活动的主题策划和组织支持
（3） 本项目人文主题的发掘
（4） 组织记者研讨会
（5） 宣传计划的制订
（6） 新闻统发稿的撰写
（7） 大型公关活动同预热、预订、开盘、强销结合起来，策划大型SP活动
（8） 协助甲方实施新闻公关活动
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